在日本买套房子真的可以拿到绿卡吗?

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在日本买套房子就可以拿到长期签证的拘留权!这个小道消息从前几年就开始被流传,甚至很多日本的大房地产公司还把客户群体转向了中国的富裕阶层,而且都是以综合服务一起包装自己的产品,推出投资日本房产10年可以拿到永住(绿卡),5年可以归化(换国籍)的服务。已经把项目简化到只要出钱就能完成“移民”的梦想。

很多人都问我 “ 是不是!但也不全是假的,不是买房子那么简单的,单纯投资房产拿永住一定是假的,所有的操作手法其实还是围绕着【经营管理签证】。说白了就是投资公司,而公司的主体经营内容是不动产投资。风靡一时的投资经营也不是随便买一处房子就可以拿到签证的。日本入管局明确了经营管理签证的核心是重在于“经营・管理” ,买几处房子收租金,其运作完全不需要公司的经营和管理,只要每个月花费几分钟收钱就好了,所以这种模式直接拿签证是天方夜谭。

如何看一个不动产投资项目能否持续性拿签证?

1.从会计角度:

一般来说一个新成立公司的社长工资要20-30万日元/月(约人民币20万元),事务所的费用加上管理费用也要100-200万日元/年。简单的估算就能发现一年的一般管理费用最低也要400-600多万日元。
那么来看收益:
假设你买了一套2000日元万的房子,单纯的出租情况每月受益按照不动产说的回报率最高值8%来计算(不计算一切税金和花费)每年收益是160万日元。只有一套房子的情况净亏损每年要在200万日元以上。
以这种收益状况,入管的判定就是不足以安定持续的经营,结果就是拒签。

从会计角度来计算,年收益700万日元以上公司才有可能安定的生存下去,以目前投资不动产的一般物件回报率6%来计算的话,要投资的额度将近1.2亿日元,加上税金和空房率,收益或许不足6%,那么投资额度会更高。 那么很多人会说,是不是只要我投资1亿日元以上,就可以保证签证的稳定性了?

当然也不是!

2.从入管角度:

这点要从入管法中经营管理的定义来看,既然是重在于经营,那么工作量决定了是不是有经营的必要。尽管我投资几个亿,有很多处房产,但房屋都是托管给管理会社了,每年做的事情只是收几次房费,那么入管的判定就是没有足够的经营活动。所以在第一次申请签证的时候如果解释不好这个问题,就拿不到签证。

很多人没有投资那么大的金额,却也可以拿到经营管理签证,这个是如何“以小搏大”?
很多人很会设计自己的事业,比如有一位投资房产的人,他买一了一处5000万的小楼。正常的收益完全不够养活自己的公司的。但是他把事业定位成了旅馆,民宿。正常的话一个月也就是20万左右的租金,但是以新型的经营模式,他的收益可以达到每一个房间1天1万日元,也就是一个月可以收到上百万的收益。

然后他把事业内容在各大民宿网站都打了广告,并制作自己的网站,向入管局来证明他的经营方式和集客方式。又专门聘请了两名员工负责市场的开拓和各个房间的清扫。 又和中国大手旅游会社签订了合作协议加固了集客的稳定性。

从市场的分析,到市场的拓展,到客户的募集,联系,再到客户的服务,最后还有详细的客户体验分析。整体的流程完全展示一个公司的事业,和每个月只是坐在那里收房租截然不同,所以能持续拿到签证也是必然的。

综合来看,能下经营管理签证的主要因素不是房子,而是做什么事业,事业够不够维持公司的开销,够不够持续发展,能不能有足够的发展空间和管理空间。

★小编点评★

买房子拿签证那些说法是不存在的,正确的说法是通过开公司拿经营管理签证。当然,公司的性质可以是不动产投资公司,或者是经营旅店,民宿,贸易等设施的公司。这里不仅仅是一概而论,不是说买房子就一定不行,还有很多人什么都不买仅仅提出计划书也能下签证的,影响最后结果的因素有很多,个人因素占绝大多数。
所以,“买房子拿签证”是经营公司的一种方式,只有符合日本入管局规定的经营管理条件,才有可能拿到长期居留签证!

本不动产公司在日本福冈有13年的经营历史,可以满足客户对各种房产的需求。本公司有经验丰富的日本人行政书士顾问,已经成功办理经营管理签证几十例,可以为来日本买房、注册公司、申请经营管理签证的国人提供一条龙服务。

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事务所网站・・・http://visa-officesagara.com

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